Присоединение лоджии к комнате или кухне

Присоединяем лоджию к комнате или кухне

Ещё в начале нулевых на лоджиях и балконах Петербурга складировались "пока не нужные" вещи. Барахло занимало балконы десятилетиями, вплоть до смены собственников квартир. Затем цикл повторялся. Со сменой поколений многое изменилось. Менталитет петербуржцев устремился в сторону Европы. Горожане без сожалений избавлялись от старых сервантов, стенок из ГДР, румынских кроватей и т.д. Популярными стали чистые, светлые и просторные квартиры. Улучшить освещение и увеличить полезную площадь квартир позволяло присоединение пустой лоджии к комнате / кухне.

На фото: образуется большое уютное пространство

Благодаря присоединению возникали новые преимущества:

увеличивалось пространство и стоимость квартиры
в комнату попадало больше солнечных лучей
можно было решить вопрос внешнего вида индивидуально, пригласив профессионального дизайнера
можно расширить зону лоджии или зону комнаты

И проблемы (при самовольном объединении лоджии и комнаты / кухни):

квартира могла потерять до части рыночной стоимости
надзорные органы могли потребовать вернуть всё в исходное состояние дом, подъезд или этаж могли обрушиться, вызвав жертвы и уголовное преследование
мог пострадать сам собственник
переделанная недвижимость могла быть арестована прокуратурой и продана с торгов

Считается ли присоединение лоджии к комнате или кухне перепланировкой?

При объединении лоджии с комнатой / кухней возникает необходимость изменений в техническом паспорте квартиры. Эти действия считается перепланировкой и требуют согласования (Жилищный кодекс РФ, статья 25, глава 4)

Что меняется при объединении лоджии с кухней (комнатой)

Увеличивается площадь многоквартирного дома, требующая отопления в холодное время года, возрастает нагрузка на отопительную систему. Если несколько квартир объединят лоджии с жилой площадью, нарушится объем теплопотерь, требуемый для эксплуатации данного здания.

Какие возникают ограничения:

необходим расчет теплопотерь и соответствующего утепления помещения ("теплый пол" и т.д.)
требуется согласие собственников многоквартирного дома на изменения (протокол общего собрания)
для квартир, расположенных на высоте выше 15 метров от земли необходимо сохранить пожарный простенок.
если квартира оборудована двумя лоджиями, можно сохранить один пожарный отстойник из двух.
если собственник хочет убрать отстойник, на его месте необходимо поставить стену из огнеупорного стекла либо противопожарную штору, потребуется продемонстрировать работу противопожарных датчиков

Можно ли законно объединить лоджию с комнатой / кухней?

Если имеется согласованное КГА (или предусмотренное при строительстве) остекление лоджии, то остальные изменения с лоджией не будут являться изменениями фасада, следовательно не потребуют дополнительных согласований.

Что можно сделать

Рассмотрим наш вариант объединения пространства на случай, если лоджия не застеклена и требуется согласование с КГА. На место подоконного участка стены, двери и окна ставится специальная перегородка из двойного стеклопакета, то есть выполняется так называемое французское остекление.

Французское окно является конструкцией, средней между обычным окном, панорамным остеклением и дверью. Прекрасно пропускает свет, сохраняя тепло. Французское остекление делается по всей высоте комнаты. Французское окно может открываться к дверь или как окно. Створки бывают распашными или раздвижными.

Если французское окно открыто — возникает эффект общего пространства лоджии с кухней или комнатой. Прозрачная перегородка выглядит привлекательнее, чем подоконная стена, в комнате станет гораздо больше света. Это единственный способ перепланировки, который одобрят специалисты МВК.

Перепланировку с французским остеклением проще всего делать в новых "монолитах". Там можно быстрее получить техническое заключение.

Какие еще есть особенности перепланировки объединения лоджии к кухне или комнате?

Нежелательно переносить радиатор центрального отопления (батарею), закрепленную на подоконном блоке на лоджию. Элементы отопления должны находится исключительно внутри квартиры. Хотя индивидуальное утепление лоджии вполне допускается. В отдельных случаях на лоджию можно вывести электрическое отопление.

Подоконные блоки можно удалять полностью, кроме старых панельных домов.

Можно ли демонтировать порог на лоджию и удалять надпроемную перемычку? Это зависит от типа дома, проекта перепланировки и решения конструктора. Если соблюсти данные требования, проект согласования присоединения лоджии к жилому помещения будет одобрен.

Согласование присоединения лоджии к комнате / кухне

Перепланировка с присоединением лоджии к кухне / комнате подразумевает изменение плана квартиры.

Согласование включает три этапа:

Мы подготавливаем проектную документацию
Наши специалисты получают разрешение на объединение лоджии с кухней (комнатой) в МВК и вносят изменения в Росреестр.
Оформляется акт приемки работ с указанием изменений в документах для ПИБ (БТИ).

Примечание: к проекту перепланировки прикладывается теплотехнический расчет для обоснования сохранения теплосбережения и условий проживания.

Согласование перепланировки начинаем с получения поэтажного плана здания и технического паспорта квартиры. Затем наш эксперт изучит документацию и определит исходя из технического состояния конструкций дома, возможно ли демонтировать подоконный блок. Если такая возможность есть, теоретически возможна установка французского окна, следовательно можно объединить комнату (кухню) с лоджией. В положительном случае наши специалисты подготовят техническое заключение о состоянии конструкций и возможности проведения перепланировки. Будет разработан проект, описывающий все запланированные изменения.

Проект также будет регламентировать присоединение лоджии в три этапа:

Наши сотрудники демонтируют оконно-дверной блок.
Затем при помощи алмазного оборудования срежут подоконную часть стены.
Освободившееся место займет прозрачная перегородка (французское окно).

ООО «Проект Комфорта» имеет право (допуск СРО) на проведение указанных работ.

В состав проекта помимо чертежей и описательной части входят:

заключение эксперта на перепланировку
выписка из ЕГРН
план квартиры из ПИБ (БТИ)
электронный запрос в МВК на рассмотрение

Решение по проекту принимается МВК в течение 6 недель. Наши сотрудники согласуют проект и получат разрешение на производство ремонтно-монтажных работ. По завершению их объект осмотрит инспектор, сверит проделанную работу с согласованным планом перепланировки и подпишет акт приёмки. Затем перепланировку зарегистрируют в ПИБ (БТИ) и Росреестре.

Возможно ли узаконить присоединение лоджии к комнате / кухне?

Если собственник объединил лоджию с комнатой (кухней) самовольно, добиться согласования подобной планировки очень сложно.

Гораздо целесообразнее делать перепланировку с предварительным разрешением МВК. Наша организация имеет допуск СРО, мы можем разработать техническое заключение. Однако это сложный и трудоемкий вариант.